Jak przebiega procedura egzekucji z nieruchomości?

Egzekucja z nieruchomości wydaje się być najskuteczniejszym środkiem prowadzącym do odzyskania należności od dłużnika, zwłaszcza jeżeli zadłużenie jest wysokie, a inne składniki majątku dłużnika (ruchomości, środki zgromadzone na rachunkach bankowych) nie wystarczają na jego spłatę. Często ponadto nieruchomość jest tym składnikiem mienia dłużnika, który przedstawia sobą największą wartość. Dodatkowo, stosunkowo łatwo ją zlokalizować, aby skierować do niej egzekucję, co ma wymierne znaczenie praktyczne, zwłaszcza gdy brak widoków na zaspokojenie w szybszym trybie (z rachunku bankowego), bo np. dłużnik podjął starania, by ukryć swój majątek. Tymczasem sposób prowadzenia egzekucji z nieruchomości oraz czas jej trwania niejednokrotnie uniemożliwiają realną ocenę co do możliwości zaspokojenia, a efektywność postępowania zależy w dużej mierze od atrakcyjności samej nieruchomości (jej rodzaju, lokalizacji, standardu).

Egzekucję z nieruchomości prowadzi komornik miejsca położenia nieruchomości, a w przypadku gdy nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów, wybór komornika należy do wierzyciela. Postępowanie egzekucyjne z nieruchomości wszczynane jest na wniosek wierzyciela. Niezbędnym elementem wniosku powinno być prawidłowe oznaczenie nieruchomości, z której ma być prowadzona egzekucja. Wierzyciel powinien wskazać tę nieruchomość, jej adres, nr księgi wieczystej, ewentualnie miejsce zamieszkania wszystkich uczestników postępowania lub adresy spółdzielni mieszkaniowych, odpisy z księgi wieczystej, wyciągi z rejestru gruntów i budynków.

Na wstępie warto wyjaśnić, iż egzekucja z nieruchomości w ogólnym zarysie składa się z pięciu kolejno po sobie następujących stadiów postępowania, które zostaną przedstawione poniżej: zajęcia, opisu i oszacowania nieruchomości, sprzedaży licytacyjnej zakończonej postanowieniem sądu co do przybicia, przysądzenia własności i podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania, w stosunku zaś do osób trzecich oraz dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów. Zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. Nad zajętą nieruchomością zarząd sprawuje dłużnik, ale gdy nie daje on gwarancji prawidłowego sprawowania zarządu to sąd może ustanowić innego zarządcę. Zarządca jest zobowiązany do wykonywania czynności mających na celu należyte prowadzenie nieruchomości. Na czynności przekraczające zwykły zarząd, zarządca musi mieć zgodę stron, a w przypadku jej braku musi wystąpić o zgodę do sądu.

Najważniejszym skutkiem zajęcia jest jednakże regulacja, zgodnie z którą rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Oznacza to, iż nabywca, który zakupił nieruchomość od dłużnika w trakcie trwania egzekucji, może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. Należy również podkreślić, że wszelkie rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne (z niewielkim wyjątkiem, ponieważ nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień). Co więcej, także obciążenie przez dłużnika nieruchomości po jej zajęciu będzie czynnością nieważną.

W przypadku, gdy termin zapłaty długu wyznaczony wezwaniem upłynie bezskutecznie, wierzyciel powinien zwrócić się do komornika o dokonanie opisu  oszacowania zajętej nieruchomości. Oszacowania nieruchomości dokonuje biegły – rzeczoznawca majątkowy. Dla zapewnienia ochrony praw osób trzecich w stosunku do nieruchomości, komornik wzywa przez obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i w lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa. W oszacowaniu biegły podaje osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Zarówno wierzyciel jak i dłużnik mogą zgłosić zarzuty co do sporządzonego opisu i oszacowania, a ponadto jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.

Po dokonaniu opisu i oszacowanie komornik w uzgodnieniu z sądem prowadzącym nadzór nad egzekucją powinien wyznaczyć termin przeprowadzenia publicznej licytacji nieruchomości. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie miesiąca po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania. Cenę wywoławczą sprzedaży ustala się na poziomie 3/4 ceny oszacowania w pierwszej licytacji oraz  2/3 ceny oszacowania w drugiej licytacji. Obwieszczenie o licytacji komornik ogłasza publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy oraz w dzienniku poczytnym w danej miejscowości, co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem. Warto w tym miejscu nadmienić, że na wniosek i koszt strony komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób.

    Licytacja przebiega według typowych zasad rządzących przetargiem ustnym. Licytanci mają obowiązek złożyć rękojmię przed przystąpieniem do licytacji na zabezpieczenie przyszłej ceny nabycia. Podwyższanie ceny nabycia następuje poprzez tzw. postąpienia (składanie ustnie propozycji nabycia za cenę wyższą o określoną wartość minimalną od poprzednio zaoferowanej ceny - postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych) do momentu, gdy jeden z licytantów zaoferuje najwyższą ofertę.

    Po zakończeniu licytacji sąd nadzorujący jej przebieg wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce.

    Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu oraz po spełnieniu przez nabywcę warunków licytacji sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności oraz tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, to wówczas wierzyciel może przejąć ją na własność i ewentualnie zwrócić dłużnikowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a wartością zadłużenia. Przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli jednakże po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie roku.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości komornik sporządza projekt planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji i przedkłada go sądowi do zatwierdzenia. W planie tym wymieniane są osoby, które otrzymują określone sumy od nabywcy nieruchomości. W podziale należności mogą uczestniczyć:

    W planie podziału sąd wymieni osoby, dla których przypadająca od nabywcy suma jest przeznaczona. Jeżeli przy sporządzaniu planu podziału okaże się, że nabywca uiszczając cenę, potrącił wierzytelność, która się w niej nie mieści, sąd postanowieniem zobowiąże nabywcę do uzupełnienia ceny w ciągu tygodnia.

    W tym miejscu warto zaznaczyć, że nabycie mieszkania lub domu na licytacji komorniczej może wiązać się z dodatkowymi problemami (np. eksmisją dotychczasowych właścicieli). Odbywa się ona już po przysądzeniu nieruchomości na rzecz nowego właściciela. Przeprowadzając eksmisję, nowy właściciel ma obowiązek dostarczyć dłużnikowi pomieszczenie tymczasowe, jeżeli ten nie ma gdzie mieszkać. Ponadto, jeżeli w orzeczeniu o eksmisji sąd orzeknie o prawie do lokalu socjalnego, a gmina takiego lokalu nie dostarczy, sprawa może się ciągnąć latami. Dodatkowym problemem bywają również inne osoby mieszkające w licytowanej nieruchomości, które nie są objęci tytułem egzekucyjnym. Wobec nich trzeba bowiem przeprowadzić dodatkowe postępowanie eksmisyjne.

    Jak zatem widać egzekucja z nieruchomości, dająca najlepsze perspektywy na odzyskanie długu, zwłaszcza w przypadku wysokich zobowiązań dłużnika, może rodzić jednak szereg trudności celem zakończenia egzekucji jej efektywną sprzedażą. Procedura wydaje się być zbyt długotrwała, a dłużnik ma możliwości oddalania momentu sprzedaży majątku poprzez zaskarżanie kolejnych czynności komornika. Stąd warto współpracować z komornikiem w procesie egzekucji oraz korzystać z pomocy instytucji wspomagających proces sprzedaży nieruchomości. Znajomość procedur ułatwia bowiem efektywne i sprawne zakończenie procesu windykacji.

Kancelaria Prawnicza BENESTA Spółka komandytowa z siedzibą we Wrocławiu powstała z myślą o rozwiązaniu wielu problemów finansowych oraz windykacyjnych podmiotów instytucjonalnych zajmujących się świadczeniem usług finansowych i kredytowych, zwłaszcza w okresie zwiększonej niespłacalności udzielonych kredytów lub pożyczek. Kancelaria zarządzana jest przez Radców Prawnych Macieja Kuźnickiego oraz Sławomira Pasiekę, jak również posiada wsparcie wielu prawników, osób doświadczonych w prowadzeniu procesów windykacyjnych oraz specjalistów w zakresie IT i ochrony informacji niejawnych.

Kancelaria Radców Prawnych Maciej Kuźnicki, Sławomir Pasieka Spółka partnerska to nowoczesna i profesjonalna firma, zarówno pod względem merytorycznym, jak i organizacyjnym o ugruntowanej pozycji na rynku usług prawniczych. Spółka świadczy pomoc prawną w zakresie prawa cywilnego, gospodarczego, administracyjnego, handlowego oraz prawa pracy, w odniesieniu do przedsiębiorców i klientów indywidualnych.